Er der tilbagekøbsklausul på din ejendom?

I perioden 1960–1985 var det hovedreglen, at når Aarhus Kommune solgte jordarealer, var det med en ret til at købe ejendommene tilbage – typisk 90 eller 100 år senere. Det gjorde man for, at grundarealernes fremtidige værdistigning skulle komme kommunen og derved alle kommunens borgere til gode. Der er tilbagekøbsklausuler på ca. 165 ejendomme i Aarhus Kommune. 

En tilbagekøbsklausul, også kaldet hjemfaldspligt, er en ret for Aarhus Kommune til at købe en ejendom tilbage i et bestemt årstal mellem 2055 og 2080. Årstallet kan ses i tilbagekøbsklausulen, som er tinglyst på ejendommen. Aarhus Kommune har også ret til at købe ejendommen tilbage, hvis ejendommen skal ombygges eller tilbygges.

Ved tilbagekøbet skal Aarhus Kommune betale den oprindelige salgspris for grundarealet og en erstatning for ejendommens bygninger, hvilket kaldes bygningserstatning. Den oprindelige salgspris for jordarealet kan ses i den tinglyste tilbagekøbsklausul.

Tilbagekøbsklausuler er tinglyst på ejendommene, og det fremgår derfor af ejendommens blad i tingbogen, om Aarhus Kommune har tilbagekøbsret til en ejendom. 

Du finder tingbogen på tinglysningsrettens hjemmeside her

I de fleste tilfælde er det muligt for en ejer af en ejendom eller en ejerlejlighed med tilbagekøbsklausul at købe ejendommen/lejligheden fri af rettigheden.

Et frikøb medfører, at deklarationen om kommunens tilbagekøbsret ikke længere gælder og aflyses fra tingbogen. 

Et frikøb sker mod betaling af et kontant beløb, som beregnes efter de retningslinjer, som Aarhus Byråd har vedtaget på et møde den 10. marts 2021.

Se retningslinjer for frikøb af tilbagekøbsklausuler 

Det beløb, der betales for frikøb af en tilbagekøbsklausul på en ejendom, er grundarealets aktuelle markedsværdi med fradrag af den oprindelige salgspris. Den oprindelige salgspris står i den tinglyste tilbagekøbsklausul.

Hvis der er tale om en tilbagekøbsklausul på en ejendom udstykket i ejerlejligheder, kan der også ske frikøb af den enkelte ejerlejlighed. Frikøbsbeløbet opgøres først for hele ejendommen, og den enkelte ejerlejlighed kan så frikøbes for et beløb, der svarer til ejerlejlighedens andel af det samlede frikøbsbeløb. Andelen opgøres efter ejerlejlighedens tinglyste fordelingstal.

Hvis der er tale om et samlet frikøb af en hel boligejendom, yder kommunen en rabat på 6 % af frikøbsbeløbet. Hvis der er tale om et samlet frikøb af enten mindst 10 ejerlejligheder i en ejendom, eller mindst 51% af ejerandelene, er rabatten på 4 %.

Grundarealets markedsværdi findes ved, at Aarhus Kommune indhenter mæglervurderinger fra registrerede ejendomsmæglere.  Ved mæglernes vurdering af grundarealet ses bort fra bebyggelsen og fra den tinglyste tilbagekøbsklausul. 

Ved vurdering af en erhvervsejendom ses også bort fra eventuelle muligheder for byomdannelse til boliger, til gengæld lægges efterfølgende 50 % oven i frikøbsbeløbet. Muligheder for byomdannelse kan ses i Kommuneplan 2017.

Find Kommuneplan 2017 her

Mæglervurderingerne betales i første omgang af ejeren, medmindre der er tale om en boligejendom, som er udstykket som ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger. Hvis frikøbet gennemføres, refunderer Aarhus Kommune omkostningerne til vurderinger.

Byrådet i Aarhus besluttede på møde den 10. marts 2021, sag nr. 4, at for så vidt angår de boligejendomme, der enten er udstykket som ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger, indhenter Aarhus Kommune hvert år mæglervurderinger af grundarealet.

Læs referatet fra byrådsmødet her

Aarhus Kommune indhenter vurderinger af grundarealerne fra to forskellige ejendomsmæglervirksomheder, og frikøbsbeløbet opgøres på baggrund af et gennemsnit af de to vurderinger.  Vurderingerne fornys én gang om året.

Mæglernes ejendomsvurderinger

Aarhus Kommune har i september 2024 indhentet mæglervurderinger.

På baggrund af mæglervurderingerne har vi opgjort frikøbsbeløbene for ejendommene.

Mæglernes baggrundsrapporter

Mæglerne har også hver lavet en baggrundsrapport, hvor man kan læse om markedsforholdene for boligejendomme i Aarhus og om forudsætningerne for de enkelte vurderinger.

Læs baggrundsrapporten fra Colliers

Læs baggrundsrapporten fra Engel

Hvis du har spørgsmål til mæglervurderingerne eller opgørelsen af frikøbsbeløbene, kan du skrive til tilbagekoebsklausul@mtm.aarhus.dk

Eksempel på et samlet frikøb af en boligejendom

Eksempel på frikøb af en ejerlejlighed

Eksempel på frikøb af erhvervsejendom i et byomdannelsesområde

Hvis du ønsker at frikøbe klausulen på din ejendom eller din ejerlejlighed, kan du skrive til tilbagekoebsklausul@mtm.aarhus.dk

Frikøb af boligejendomme, der er udstykket som ejerlejligheder eller etableret som andelsboliger

Du kan se både frikøbsbeløb og mæglervurderinger af disse ejendomme her på hjemmesiden. Vurderingerne fra september 2024 er gældende fra 1. oktober 2024 - 30. september 2025.

Når vi har modtaget din henvendelse om frikøb, sender vi en kvittering med en opgørelse af frikøbsbeløbet.

Hvis du herefter ønsker at frikøbe din ejendom eller din ejerlejlighed til det opgjorte frikøbsbeløb, skal frikøbet godkendes endeligt af rådmanden for Teknik og Miljø. Når rådmanden har godkendt frikøbet, sender vi en faktura på frikøbsbeløbet til din e-boks.

Vi aflyser klausulen fra tingbogen, når vi har modtaget frikøbsbeløbet. Hvis der er tale om frikøb af en ejerlejlighed, aflyser vi klausulen på ejerlejlighedens blad i tingbogen.

Øvrige ejendomme, for eksempel andre boligejendomme og erhvervsejendomme 

Når vi har modtaget din henvendelse om frikøb, sender vi en faktura på acontobetaling for omkostninger til vurderinger af grundarealet.

Aarhus Kommune indhenter herefter en vurdering fra en ejendomsmægler og sender efterfølgende en opgørelse af frikøbsbeløbet til dig. Hvis ejendommens offentlige grundværdi er over 5 mio. kr., indhenter vi mere end én vurdering. Opgørelsen af frikøbsbeløbet er som udgangspunkt gældende i 6 mdr.

Hvis du ønsker at frikøbe din ejendom eller ejerlejlighed til det opgjorte frikøbsbeløb, skal frikøbet godkendes endeligt af rådmanden for Teknik og Miljø.

Når rådmanden har godkendt frikøbet, sender vi en faktura på frikøbsbeløbet til din e-boks.

Vi aflyser klausulen fra tingbogen, når vi har modtaget frikøbsbeløbet. Hvis der er tale om frikøb af en ejerlejlighed, aflyser vi klausulen på ejerlejlighedens blad i tingbogen.

Vi gør opmærksom på, at de opgjorte frikøbsbeløb ikke er bindende for Aarhus Kommune. I sjældne tilfælde kan der være forhold, som gør, at det er nødvendigt at indhente nye mæglervurderinger og opgøre et nyt frikøbsbeløb. På samme måde er selve frikøbet først bindende for kommunen, når det er godkendt politisk, og godkendelsen er meddelt til dig. 

Er det ikke muligt at låne til betaling af frikøbsløbet i et pengeinstitut/realkreditinstitut, kan der indgås en afdragsordning med kommunen, hvor frikøbsbeløbet afdrages over op til 20 år.

Det gælder dog kun, hvis der er tale om et samlet frikøb af enten en hel boligejendommen eller mindst 10 boligejerlejligheder.

Det betyder derfor, at der er tale om én samlet afdragsordning med årlig betaling af ét samlet afdrag fra alle debitorerne, og som debitorerne selv må koordinere indbyrdes. Tilbagekøbsklausulen aflyses ikke af tingbogen, før hele frikøbsbeløbet er betalt.

Sagsbehandlingstiden er ca. 2 mdr. for de boligejendomme, hvor frikøbsbeløbet kan ses her på hjemmesiden, og ca. 4 mdr. for andre ejendomme.